Налогообложение при сдаче недвижимости в аренду: налоговые аспекты и стратегии

Платить налог за сдачу квартиры в аренду – требование, которое предусмотрено законодательством РФ, поскольку любой доход должен быть задекларирован. Существует множество способов уплаты налоговых взносов. Кроме того, в последнее время система налогообложения стала заметно проще. Если вы планируете сдавать квартиру в аренду, при этом не хотите проблем, желательно знать, какие предусмотрены виды налогов, что лучше выбрать в этом случае, а также как не попасть на штрафы от налоговой инспекции.

Какие существуют варианты уплаты налогов на доходы со сдачи жилья

Сейчас выделяют четыре способа, как можно платить налог с дохода, получаемого при сдаче жилья: НДФЛ для физлиц, патент и упрощенная система для ИП, а также налог для лиц, зарегистрированных в качестве самозанятых.

Одни варианты считаются более выгодными, другие – менее, но при этом в расчет принимается в основном не столько выгодность, сколько предоставляемые возможности.

Есть собственники, которые до сих пор предпочитают использовать старые схемы налогообложения. Но в большинстве случаев при сдаче квартир хозяева предпочитают платить налоги как индивидуальные предприниматели. Предпочтение такой системе отдается в первую очередь потому, что ставка по ней ниже по сравнению с НДФЛ.

При этом нужно понимать, что минимальная ставка будет вовсе не для ИП, а для самозанятых. Этот режим появился сравнительно недавно, но при этом с каждым годом становится всё более востребованным.

Что такое самозанятость для арендодателей и выгодна ли она

Этот спецрежим был введен в 2019 году. Если самозанятый гражданин получает доход с физического лица, налоговая ставка в таком случае будет составлять всего 4 %, если с юрлица, то 6 %. На настоящий момент срок действия этой системы установлен только до 2028 года.

Обязательные отчисления при самозанятости не делаются. Для получения статуса достаточно пройти регистрацию в приложении «Мой налог».

Кроме того, после постановки на учет налогоплательщику предоставляется бонус в размере 10 тыс. рублей. В этом случае ставка по налогу будет составлять всего 3 и 4 % соответственно в зависимости от статуса лица, с которого самозанятый получает доход.

Индивидуальным предпринимателям также можно сменить статус на НПД. Но налоговая ставка при этом будет снижена только в случае сдачи квартиры. Условия не распространяются на коммерческую недвижимость. И есть условие: сумма полученной годовой прибыли самозанятого не должна превышать 2,4 млн рублей.

Когда суммарный доход, полученный за год, становится больше, статус самозанятости перестает действовать. В этом случае придется платить НДФЛ или же регистрироваться в качестве ИП и выбирать патентную или упрощенную систему налогообложения.

Граждане на самозанятости обязаны платить налог каждый месяц до 28-го числа, которое следует за отчетным периодом. Подробности о режиме предоставлены в Законодательной базе – ФЗ № 422.

Как заплатить налог от сдачи квартиры в виде НДФЛ

В этом случае придется платить 13 %, исчисляемые с ежемесячного дохода, полученного от сдачи квартиры в аренду. Но размер ставки будет увеличен до 15 % при условии, если годовая прибыль превысит 5 млн рублей. Однако подобные случаи встречаются редко, поэтому НДФЛ также практически не применяется.

Платить налог на доходы физических лиц необходимо один раз в год. Для этого до 30 апреля в налоговую подается заполненная декларация 3-НДФЛ. Отчисления производятся до 15 июля. При этом оплачивается предыдущий период. Иными словами, до установленного срока подается справка о доходах за предшествующий год.

Для подачи документа можно воспользоваться сервисом «Уплата налогов и пошлин» или же найти на сайте ФНС бланк, заполнить его и отправить. Платить также можно несколькими способами: онлайн, через банк или на сайте налоговой службы.

Как правило, расчетом суммы налога и подачей декларации занимается сам арендодатель. Исключение – если квартира сдается юридическому лицу. В этом случае налоговым агентом будет арендатор. На него возлагается обязанность по выплатам, если иное не оговорено в договоре.

Налоговый вычет и другие способы сократить сумму налога при НДФЛ

Право на предоставление вычета имеют собственники, сдающие в аренду жильё и уплачивающие НДФЛ. Если на протяжении 3 лет были расходы, связанные с лечением, приобретением лекарственных препаратов, получением образования или покупкой жилой недвижимости, налогооблагаемая база (сумма дохода со сдачи квартиры в аренду) может быть уменьшена.

Что такое «упрощенка», выгоден ли этот вариант уплаты налога для наймодателей

Это упрощенная система налогообложения, которой могут пользоваться только ИП. При этом налог с прибыли от сдачи жилья будет рассчитываться по ставке всего 6 %, что значительно меньше по сравнению с НДФЛ. В рамках УСН также есть вариант применения в качестве объекта налогообложения не чистой прибыли, а дохода, уменьшенного на размер расходов. Такой метод будет более выгоден тем, у кого затраты значительно больше получаемой от сдачи в аренду жилья прибыли. В этом случае ставка будет 15 % от разницы, полученной при вычете расходов из доходов.

На «упрощенке» подавать декларацию необходимо раз в 12 месяцев до 15 апреля года, который следует за отчетным периодом. Платить налог нужно будет ежеквартально равными частями.

При такой системе налогообложения также необходимо будет уплачивать обязательные страховые взносы и в ОМС вне зависимости от того, получил собственник прибыль или нет.

Подробно об «упрощенке» можно почитать в главе 26.2 НК РФ.

Выгоден ли патент при уплате налогов со сдачи квартиры

Патентная система со ставкой налога в 6 % также разрабатывалась для индивидуальных предпринимателей. При этом за налоговую базу принимается не фактическая сумма, прописанная в договоре, а условный показатель, рассчитываемый отдельно для каждого региона.

Патент можно купить на срок от одного месяца до года. При этом если длительное время квартира не сдается, то в его продлении нет необходимости и платить налог не нужно. Так как такая схема предусмотрена для ИП, то также придется платить обязательные взносы.

Эффективность от патентной системы наиболее высокая в том случае, если сдавать в аренду недвижимость премиум-класса.

Какой вариант налогообложения выгоднее при сдаче квартиры в аренду

В первую очередь большую роль при выборе системы будет играть количество квартир, предназначенных под сдачу в аренду, и суммарный доход.

При выборе определенной налоговой схемы важно принимать во внимание конкретную ситуацию:

• если стоимость жилья небольшая и сдаваться оно будет на короткий срок, предпочтительно выбирать НДФЛ;
• если квартира стоит дорого и будет арендоваться длительный период – выгоднее применить упрощенную систему налогообложения;
• при стабильном доходе выше среднего по региону подойдет патентная система.

В любом случае рекомендации относительные и могут меняться.

У каждой из предложенных налоговых систем есть свои достоинства и недостатки. Поэтому, перед тем как отдать предпочтение какому-либо режиму, стоит внимательно ознакомиться с условиями каждого из них и использовать тот, который в большей степени подходит под вашу ситуацию.

Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду

Штрафные санкции могут быть различными. Всё будет зависеть от того, какой доход получает собственник и умышленно ли он уклоняется от уплаты налогов. В более серьезных ситуациях дело может закончиться не наложением штрафа, а принудительными работами или даже лишением свободы.

Что ждет при уклонении:

1. Если налог не платится по неосторожности, то размер штрафа составит 20 % от суммы долга. При намеренном уклонении – 40 %.
2. В случае сдачи в аренду сразу нескольких квартир, если суммарный годовой доход составляет более 2,7 млн рублей в течение трех лет подряд, – штраф, согласно ст. 198 УК РФ, составит 100–300 тысяч рублей. Может быть заменен на принудительные работы до 12 месяцев, арест до полугода или лишение свободы до года.
3. При превышении суммы неуплаченного налога свыше 13,5 млн рублей – штраф 200–500 тыс. руб., лишение свободы до 3 лет или же штрафные санкции в размере прибыли за 18–36 месяцев.

Когда прибыль с аренды составляет миллионы, юристы это уже считают незаконным предпринимательством. Этим и объясняются более серьезные последствия.

Помощь «Инфинанс»

В компании «Инфинанс» работают только высококвалифицированные специалисты с большим опытом. При обращении к профессионалам вы точно получите ответы на все интересующие вас вопросы. Наши сотрудники внимательно отнесутся к вашей проблеме, рассмотрят ситуацию и помогут с выбором оптимальной налоговой системы, которая подойдет конкретно под ваш случай. При необходимости специалисты подскажут и покажут, как правильно заполнять декларации и взаимодействовать с налоговыми органами. Сотрудничая с «Инфинанс», вы можете быть уверены, что при сдаче квартиры в аренду вам не грозят никакие штрафные санкции.